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宮城仙台の弁護士にご相談を  「青葉法律事務所」WEBLOG

ベテランから若手まで弁護士5人で頑張っています。一番町の弁護士事務所 「青葉法律事務所」のブログです。法律相談ご予約は022-223-5590までお気軽にお電話下さい。【仙台 弁護士 相談】

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賃料滞納者に対する明渡請求の要件、方法【青葉法律事務所】

 青葉法律事務所 弁護士のご紹介
(青葉法律事務所 弁護士に ご相談下さい)
アパート、マンションの一室を貸しているが、賃料を長期にわたって滞納している人がいる。払わないなら出て行って欲しい・・・。でも、どうしたら?そんな疑問にお答えします。

占有権原を失わせる必要=契約の解除

 賃借人は、賃貸借契約に基づいて部屋を占有しています。賃貸借契約に基づく占有権原がある限り、賃貸人が出て行ってくれといっても賃借人は出ていく義務はありません。そこで、賃貸人は賃貸借契約を解除して、賃借人の占有権原を失わせる必要があります。

 賃料滞納者に対する解除の原則的要件、方法は次のとおりです。
 

賃料滞納による解除の原則的要件

①賃料滞納の事実(賃料支払義務の義務違反)

  賃料支払という義務に違反をしている事が解除の前提です。

②信頼関係破壊

  ※借りている部屋は通常、借主の生活や営業
   の本拠地です。
   そこで賃借人保護のため、貸主と借主の
   信頼関係を破壊するほどのひどい義務違反
   でないと解除を認めないという要件です。
  ※賃料不払い期間の長さ、滞納賃料の多さなど
   総合的に考慮されます。
  ※賃料6ヶ月分程度の不払いがあれば認められる
   可能性は高いですがケースバイケースですので
   弁護士にご相談下さい。

③相当期間を定めた催告(賃料支払請求)をしたが賃料の支払いが無いこと

   解除にあたり賃借人に猶予を与えるため
  「~日以内に未払い賃料を支払え」という旨の相当期間
   を定めた催告しておく必要があります(原則)。
   それでも賃料を支払わない場合に解除できます。
  
   特約で無催告で直ちに解除すると規定されていても
  裁判所が賃借人保護を重視して無催告解除特約の効力
  を否定する場合もあるので催告をした方が安全です。

 
   催告も解除も記録が残る配達証明付き内容証明で出した方
  が良いです。後に訴訟になった場合の証拠になります。

方法は、話合い、訴訟、強制執行

 適法に解除通知を出したが賃借人との話合いで賃借人が出て行かない・・・。

 そのような場合はやむを得ませんので訴訟を提起することになります。訴訟で勝訴し建物明渡判決を貰うことを目指します(未払賃料の支払請求訴訟も併せて提起するのが通常です)。

 訴訟で勝訴して、賃借人は建物を明渡せという判決が出て、それでも賃借人が立ち退かない場合。
 その場合は、強制執行で、賃借人を文字通り強制的に立ち退かせることになります。※もちろん、これら訴訟、強制執行の進行途中で、賃借人と話合いがついて立ち退いてくれることも多いです。

訴訟や強制執行は賃貸人にとって負担

 訴訟は、弁護士費用を除けば、通常は、数万円程度の印紙代がかかるくらいです。ただ、賃借人が、信頼関係破壊の有無を争うなどすれば、判決が出るまで6ヶ月以上かかる場合が多いです。訴訟は時間がかかります。

 また、強制執行を行う場合、執行官の日当、物件の中の物を運び出す運搬業者の費用中の物を一時保管する倉庫費用など、ケースによりますが総額数十万、多い場合は100万円を超える費用がかかります。これは賃貸人が「一旦」負担することになります。

 もちろん、最終的には賃借人に対して損害として請求できます。しかし、賃料不払いということは、通常、賃借人に支払能力が無いわけです。そのため、結局強制執行にかかる費用は、賃借人から回収できず賃貸人が負担したままというのが多いです。

賃借人は任意に立ち退いてもらうのが上策

 このとおり、賃借人を強制的に立ち退かせるには大きな手間と費用がかかります。
 
 立退きの交渉において、未払い賃料の(一部)免除、引越料の援助などで手を打って賃借人に立ち退いてもらうことが多いのですが、その理由はこの費用と手間の大きさによります。少々損をしても任意に早く立ち退いてもらって新しい賃借人を入れたほうが得だからです。


 賃料も全部回収してきちっと立ち退いてもらうのが最善ですが、どこかで見切りをつける判断もとても重要になってきます(勿論、ケースによります)。

未払賃料請求、明渡請求などのご相談は

 青葉法律事務所までご相談下さい。法律相談ご予約は電話番号022-223-5590までお願い致します。
 催告書や解除通知書といった内容証明文書文案作成も承っています。弁護士費用は弁護士法人 青葉法律事務所|弁護士費用をご覧下さい。


(賃料、明渡についての本記事は、仙台 弁護士事務所「青葉法律事務所」弁護士 浅沼 賢広 が書きました。写真も浅沼賢広です)。
 この記事に限らず、本記事にのみで判断されず弁護士にご相談ください。執筆当時の条文、法律状況を前提としています。


弁護士法人 青葉法律事務所】
宮城県仙台市青葉区一番町1-6-22
シャンボール一番町1202
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平日 9時~17時30分